De Wet betaalbare huur: uitdagingen en oplossingen voor internationale werknemers

Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur officieel in werking getreden. Deze wet heeft als doel de huurmarkt toegankelijker te maken door middenhuurwoningen te reguleren en exorbitant hoge huurprijzen tegen te gaan. Hoewel de intenties van de wet lovenswaardig zijn, heeft de invoering aanzienlijke gevolgen voor HR-professionals die internationale werknemers in Nederland willen huisvesten. Dit artikel onderzoekt de huidige situatie en biedt inzicht in de uitdagingen en mogelijke oplossingen.

Een krappe huurmarkt wordt nog krapper

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur zijn de signalen over een afname van het aanbod in de gereguleerde middenhuursector sterker geworden. Particuliere beleggers, die een groot deel van deze sector voor hun rekening nemen, verkopen hun panden steeds vaker, omdat het rendement op verhuur fors is gedaald. Dit leidt tot een paradoxale situatie waarin woningen die eerder beschikbaar waren voor verhuur, nu uit de markt verdwijnen door verkoop.

Op basis van cijfers gepubliceerd op de website van Rijksoverheid constateren wij in de eerste helft van 2024 al een sterke afname van het aantal woningen. Het Kadaster registreerde in de eerste helft van 2024 een totaal aantal aankopen van private investeerders van 10.600 en een totaal aantal verkopen van 21.500 woningen. De verwachting is dat particuliere beleggers verdere verkopen van woningen vooral in de eerste jaren na inwerkingtreding van de wet zullen overwegen.

Voor internationale werknemers, die vaak afhankelijk zijn van huurwoningen, heeft dit directe gevolgen. De vraag naar kwalitatieve woonruimte overstijgt het aanbod, vooral in populaire expatregio’s zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. HR-professionals ervaren hierdoor toenemende uitdagingen om passende huisvesting te vinden voor nieuwe werknemers, wat de onboarding-processen vertraagt.

Nu de huizenmarkt nog krapper is geworden, zien we dit terug in de huurprijzen. De huurprijzen van appartementen zijn in 2024 met 3,6% gestegen ten opzichte van 2023, zo blijkt uit een analyse van verhuurplatform HousingAnywhere. Tevens toont deze analyse aan dat huurders nu gemiddeld 2.100 euro huur per maand betalen voor een gemeubileerd appartement.

Gevolgen voor lonen en secundaire arbeidsvoorwaarden

De schaarste in de huurmarkt heeft ook impact op de kosten van levensonderhoud. Hoewel de wet huurprijzen in de middenhuursector reguleert, stijgen de prijzen in de vrije sector door het beperkte aanbod. Uit onderzoek van Pararius blijkt dat het aanbod van huurwoningen in de vrije sector met 38% is gedaald in het derde kwartaal van 2024.

Voor HR-afdelingen betekent de stijging van huurprijzen een verhoogde druk om concurrerende salarissen en secundaire arbeidsvoorwaarden te bieden. Internationale werknemers, geconfronteerd met hogere woonlasten, vragen vaker om compensatie in de vorm van verhuiskostenvergoedingen of hogere salarissen.

Rob den Boer van Eastwing benadrukt: “Wanneer de huurprijzen blijven stijgen, kan dit een effect hebben op looneisen. Vooral in sectoren waar de vraag naar hoogopgeleide internationale professionals groot is, wordt het vinden van een balans tussen loonkosten en talentwerving een grote uitdaging.”

Strategische oplossingen voor HR-professionals

Om de negatieve effecten van de nieuwe wetgeving te mitigeren, kunnen HR-professionals overwegen om creatieve en proactieve oplossingen te implementeren:

1. Bedrijfshuisvesting
   Overweeg om eigen vastgoed te verwerven of samenwerkingen aan te gaan met woningcorporaties om bedrijfshuisvesting aan te bieden. Dit kan vooral handig zijn voor tijdelijke huisvesting.
2. Flexibele verhuurconcepten
   Creëer flexibele oplossingen zoals gemeubileerde short-stay appartementen. Dit kan internationale werknemers helpen om snel een eerste onderkomen te vinden terwijl ze op zoek zijn naar permanente woonruimte.
3. Aanvullende compensaties
   Verhoog de verhuiskostenvergoeding of bied een tijdelijke huursubsidie aan. Deze maatregelen kunnen de hogere huurprijzen compenseren en zorgen voor een soepelere overgang voor internationale werknemers.
4. Optimaliseer de 30%-regeling.
   Hoewel deze fiscale regeling politiek ter discussie staat, blijft het een belangrijk instrument om de netto-inkomsten van internationale werknemers te verhogen. HR-afdelingen doen er goed aan om werknemers hierover te informeren en maximaal gebruik te maken van de regeling zolang deze beschikbaar is.

De weg vooruit

Het is duidelijk dat de situatie zorgwekkend is. Beleggers verkopen hun huurwoningen, wat een feit is, en de huurprijzen blijven stijgen. Hierdoor wordt het aanbod van huurwoningen steeds kleiner. Daarnaast leiden andere regels van de overheid tot minder nieuwbouw. Projectontwikkelaars moeten bij nieuwe bouwprojecten verplicht twee derde van de woningen betaalbaar maken. Dit maakt veel projecten financieel onaantrekkelijk, waardoor ze niet doorgaan. Ook de hogere kosten voor personeel en bouwmaterialen spelen hierbij een grote rol. 

De Wet Betaalbare Huur heeft een aanzienlijke impact op de Nederlandse huurmarkt en stelt internationale werkgevers voor nieuwe uitdagingen. Toch biedt deze situatie ook kansen om innovatieve en duurzame oplossingen te vinden. Door proactief te handelen, kunnen HR-professionals niet alleen de uitdagingen van vandaag aanpakken, maar ook bijdragen aan een sterkere en meer toekomstbestendige strategie voor het huisvesten van internationaal talent.

Lees ook: 

• De nieuwe huurwet zal het huisvesten van internationals er niet makkelijker op maken 
• Nieuwe huurwet is een feit: Eastwing voorziet meer huisvestingsproblemen voor internationals